— Правовые риски при покупке смарт-квартиры —

Смарт-квартиры – привлекательный вариант жилья для покупателей с ограниченным бюджетом, также в такой формат инвестируют для последующей сдачи в аренду. Но мало кто задумывается, что покупка малогабаритной квартиры может быть сопряжена с определенными рисками именно из-за ее площади. Очень часто под видом смарт-квартир продают нежилые помещения, в итоге возникают проблемы с регистрацией на такой жилплощади, возможны проблемы с принятием в эксплуатацию самого дома и т.п.

Юрист, управляющий партнер ЮФ Kopotlawyers Владимир Копоть о том, на что обращать внимание при покупке смарт-квартир и как не попасть в ловушку застройщика.

Основные правовые риски 

Первый возможный риск — отказ Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) принять объект в эксплуатацию.

Если квартира покупается до окончания строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, то есть риск, что территориальный орган ГАСИ может не выдать соответствующий сертификат, исходя из несоответствия дома проектной документации и/или требованиям строительных норм. В данном случае речь идет о пункте 2.22. Государственных строительных норм (ГСН), где указывается, что площадь однокомнатной квартиры не может быть меньше 30 кв. м. Следовательно, наличие в новом доме таких нарушений ГСН может повлечь за собой отказ от приема дома в эксплуатацию.

Следующая опасность для инвестора — регистрация смарт-квартиры как объекта нежилого фонда. Зачастую, исходя из того, что площадь смарт-квартиры меньше установленных ГСН 30 кв. м, застройщики регистрируют их как нежилые (подсобные) помещения. Также регистрация смарт-квартиры как нежилого помещения может быть связана с тем, что не было изменено целевое назначение земельного участка, на котором строится дом. Например, с промышленного земельного участка на участок для жилищной застройки. Проблема в том, что в помещении нежилого фонда у владельца не возникает никаких жилищных прав, в том числе и возможности зарегистрировать место проживания.

И третье, смарт-квартира может быть… частью другой квартиры. Имелась практика, когда застройщики заявляли в проектной документации ряд многокомнатных квартир, а затем путем перепланировки разбивали одну 3- или 4-комнатную квартиру на несколько «смарт-квартир». Соответственно, если не обратить на это внимания, то юридически владелец въезжает не в квартиру, а в часть квартиры, в которой он является только совладельцем. Со всеми вытекающими последствиями. Прописаться там, конечно, можно, но прописать других людей или продать квартиру без согласия «совладельцев» – невозможно.

Как зарегистрироваться в смарт-квартире

В действующих ГСН все же есть лазейка в отношении размера квартир. Так, пунктом 2.26 ГСН устанавливается, что в однокомнатных квартирах вместо кухонь допускается предусматривать кухни-ниши при условии их оборудования электроплитами и устройства в них принудительной вентиляции. Такая кухня может не быть отделена перегородкой от другой комнаты, и в ней может не быть обеденного места, — она находится в структуре жилой комнаты или прихожей, поэтому квартира с такими условиями вполне может насчитывать меньше 30 кв. м, и все равно законно считаться однокомнатной квартирой, в которой можно спокойно зарегистрироваться. Многие застройщики также говорят, что некоторые квартиры меньше 30 кв. м оформляются как «студии» или «апартаменты», но в контексте жилого дома и ГСН таких определений нет, как нет и их правового статуса.

Как избежать рисков при покупке

Нужно предварительно внимательно изучить условия инвестиционного договора, проверить застройщика, а именно:

• затребовать и изучить разрешение на строительство, проектную документацию;

• проверить надежность застройщика (судебные дела, регистрационные данные по владельцам, наличие отягощений, данные о ликвидации);

• внимательно изучить условия договора купли-продажиквартиры в отношении статуса квартиры (в том числе, соответствует ли она ГСН и исключениям из них в отношении кухни-ниши, о которой мы писали выше) и ответственности застройщика, от которой они чаще всего уходят.

Что делать, если возникли проблемы с регистрацией в квартире

В таком случае, к сожалению, весьма тяжело что-то предпринять. В нежилом помещении зарегистрироваться не получится, как и в доме, несданном в эксплуатацию. Если же смарт-квартира зарегистрирована как часть другой квартиры, в ней сможет зарегистрироваться только владелец, другие же члены семьи регистрируется исключительно по согласию «совладельцев». В таких случаях ничего не остается, кроме как судиться с застройщиком о нарушении им норм договора, если по его формулировкам будут для этого основания.

В связи с этим, лучше всего изучить вопрос предварительно, перед заключением договора.