UA RU EN

— Как платить налог на недвижимость в Украине? —


Покупка недвижимости почти всегда сопровождается необходимостью уплаты так называемого в обиходе «налога на недвижимость», за исключением некоторых случаев. Как начисляется такой налог, каковы ставки и есть ли льготы, и что будет, если его не платить? За разъяснениями 3m2 обратился к экспертам юридической фирмы KopotLawyers.

В действующем законодательстве нет такой правовой категории, как «налог на недвижимость». Существует общий «налог на имущество», который в соответствии со статьей 10 Налогового кодекса Украины (НКУ) относится к местным налогам, то есть налогам, устанавливаемым органами местного самоуправления. Налог на имущество, в свою очередь, согласно пункту 265.1. НКУ состоит из:

  • налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка;
  • транспортного налога;
  • платы за землю.

В данной статье речь пойдет о первом из перечисленных налогов, который для удобства будет именоваться «налогом на недвижимость».

Какую ставку налога нужно платить?

Решение органа местного самоуправления в соответствии с п. 12.3.4. НКУ об установлении местных налогов и сборов принимаются до 15 июля года, предшествующего году, в котором планируется применение устанавливаемых местных налогов и сборов или изменений (это значит, что по 2018 году решение должно быть принято до 15 июля 2017 года).

Размеры ставок и перечень объектов налогообложения местные органы определяют сами, НКУ устанавливает только ограничения: так, в соответствии с п. 266.2.2. НКУ установлен перечень объектов недвижимости, в любом случае необлагаемых налогом, а пунктом 266.5.1. – максимальный размер ставки налога в 1,5% размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года за 1 квадратный метр недвижимого имущества (это означает, что местные органы не могут определить ставку налога выше данной величины).

Если речь идет о недвижимости в городе Киев, то здесь порядок налогообложения налогом на недвижимость и размер его ставки определяется Решением Киевского городского совета от 23 июня 2011 года N 242/5629 «Об установлении местных налогов и сборов в г. Киеве» (в редакции от 08.02.2018 года). В соответствии с данным решением установлена общая ставка на стандартные объекты жилой и нежилой недвижимости в 1% от минимальной заработной платы за 1 кв. м (кроме объектов недвижимости, которые не облагаются налогом, или обладающих налоговыми льготами – приюты для бездомных, центры социальной адаптации и т.д.), но на 2017 год к ставке налога применяется коэффициент 0,75 – т.е. за 2017 год необходимо заплатить налог в размере 0,75% от минимальной з/п за 1 кв. м.

Какой порядок начисления налога на недвижимость?

Плательщиками данного налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости. Налогом на недвижимость облагается общая площадь объектов жилой и нежилой недвижимости, а также их частей (если один объект находится в общей совместной или в общей частичной собственности) и оплачивается в размере установленной местным органом ставки за 1 кв. м.

Однако, как объясняет юрист ЮФ KopotLawyers Андрей Михеев, физическим лицам не стоит переживать – не за каждый квадратный метр необходимо платить налог. В соответствии с пунктом 266.4.1. НКУ, база налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического лица налогоплательщика, уменьшается:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 кв. метров;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 кв. метров;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры / квартир и жилого дома / домов, в том числе их частей) — на 180 кв. метров.

Это означает, что физическим лицам начисляется налог на недвижимость за каждый квадратный метр площади, превышающий вышеуказанные размеры, а если площадь объекта недвижимости ниже данного минимума, то владелец не уплачивает налог. Тем не менее, уточняет юрист, если у одного владельца имеется несколько объектов недвижимости, то ему все же придется выплачивать налог, даже если площадь каждого объекта меньше установленного минимума.

В соответствии с пунктом 266.7.1. НКУ, если у физического лица во владении есть несколько объектов жилой недвижимости одного типа (только квартиры или только жилые дома), то налог рассчитывается из их суммарной площади с вычетом минимальной необлагаемой налогом площади для данного вида недвижимости (если у физ.лица во владении несколько квартир, то из их суммарной площади вычитается 60 кв. м, а остальные метры облагаются налогом, а если несколько домов – облагаются налогом все метры суммарной площади, превышающие отметку в 120 квадратных метров). Если же у такого лица в собственности находятся несколько объектов недвижимости разных типов, то из их суммарной площади вычитывается 180 квадратных метров.

 

Что же касается объектов нежилой недвижимости, то, как говорит управляющий партнер ЮФ KopotLawyers Владимир Копоть, на них налоговые льготы не распространяются и их владельцы (как физические, так и юридические лица) должны платить налог за каждый квадратный метр от общей площади. 

Более того, при наличии в собственности налогоплательщика объекта (объектов) жилой недвижимости, в том числе его доли, находящейся в собственности физического или юридического лица, площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) или 500 квадратных метров (для дома), рассчитанная сумма налога увеличивается на 25 000 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его часть).

Также важно отметить, что на юридических лиц установленные пунктом 266.4.1. необлагаемые минимумы площади объектов жилой недвижимости не распространяются. Соответственно, юридические лица платят налог на недвижимость за все квадратные метры площадей объектов как жилой, так и нежилой недвижимости.

Каковы сроки оплаты налога на недвижимость?

Базовый период налогообложения налогом на недвижимость составляет 1 год. Физические лица-налогоплательщики должны получить налоговые уведомления – решения (документы, в соответствии с которыми они должны заплатить налог на недвижимость) от Государственной фискальной службы (ГФС) до 1 июля года, следующего за отчетным годом. Это означает, что до 1 июля 2018 года налогоплательщики получают решения на уплату налога за 2017 год и оплачивают его по ставкам, установленным на предыдущий год (для Киева – 0,75% от минимальной з/п (3200 гривен) за каждый 1 кв. м). Что же касается новосозданного (нововведенного в эксплуатацию) объекта жилой и/или нежилой недвижимости налог рассчитывается ГФС и уплачивается физическим лицом-плательщиком начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

Касательно юридических лиц-владельцев недвижимости. Они самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают органу ГФС по местонахождению объекта/объектов налогообложения соответствующую декларацию (по форме, установленной в соответствии со статьей 46 НКУ) с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (4 периода по 3 календарных месяца).

По новосозданному (нововведенному) объекту жилой и / или нежилой недвижимости декларация юридическим лицом-налогоплательщиком подается в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

Физические лица уплачивают налог на недвижимость в орган ГФС по месту нахождения объектов налогообложения в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления – решения.

Как отмечает юрист Владимир Копоть, «Если физические лица-налогоплательщики не получают соответствующие решение-уведомление от ГФС до 1 июля текущего года, то они освобождаются от ответственности за несвоевременную уплату налога (п. 266.10.2. НКУ). Это вовсе не означает, что они его не должны будут заплатить после фактического получения решения ГФС, но от уплаты предусмотренных НКУ штрафов они будут избавлены».

Юридических лиц данное положение не касается, поскольку они уплачивают налог поквартально авансовыми взносами до 30 числа месяца, следующего за отчетным периодом (кварталом).

Cуществуют ли льготные категории?

Помимо вышеуказанных льгот на налогообложение по площади жилых помещений для физических лиц, налоговым кодексом также установлен целый ряд объектов недвижимости, не облагаемых налогом.

Перечень объектов, которые вообще не облагаются налогом на недвижимость 
  • объекты жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также организаций, созданных ими в установленном порядке, которые полностью содержатся за счет соответствующего государственного бюджета или местного бюджета и являются неприбыльными (их совместной собственности)
  • объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их доли;
  • здания детских домов семейного типа;
  • общежития;
  • жилая недвижимость непригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признана согласно решению соответствующего местного органа;
  • объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащих детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом (возрастом до 23 лет), детям-инвалидам, воспитывающихся одинокими матерями (родителями), но не более одного такого объекта на ребенка;
  • объекты нежилой недвижимости, которые используются субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющих свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках;
  • здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий;
  • здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;
  • объекты жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий;
  • объекты недвижимости, находящиеся в собственности религиозных организаций, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, и используются исключительно для обеспечения их уставной деятельности, включая те, в которых осуществляют деятельность основанные такими религиозными организациями благотворительные заведения (приюты, интернаты, больницы и т.п.), кроме объектов недвижимости, в которых осуществляется производственная и/или хозяйственная деятельность;
  • здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений независимо от формы собственности и источников финансирования, используемых для предоставления образовательных услуг;
  • объекты нежилой недвижимости государственных и коммунальных детских санаторно-курортных учреждений и учреждений оздоровления и отдыха детей, а также детских санаторно-курортных учреждений и учреждений оздоровления и отдыха детей, находящихся на балансе предприятий, учреждений и организаций, которые являются неприбыльными и внесены контролирующим органом в Реестр неприбыльных учреждений и организаций до момента исключения из этого Реестра;
  • объекты нежилой недвижимости государственных и коммунальных центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, центров физического здоровья населения, центров по развитию физической культуры и спорта инвалидов, детско-юношеских спортивных школ, а также центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, детско-юношеских спортивных школ и спортивных сооружений всеукраинских физкультурно-спортивных обществ, их местных ячеек и обособленных подразделений, являются неприбыльными и включены в Реестр неприбыльных учреждений и организаций до момента исключения из такого реестра;
  • объекты нежилой недвижимости баз олимпийской и паралимпийской подготовки. Перечень таких баз утверждается Кабинетом Министров Украины;
  • объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается пять и более детей.

Также, согласно п. 266.4.2. НКУ, органы местного самоуправления могут самостоятельно устанавливать дополнительные льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц, общественных объединений, благотворительных организаций, религиозных организаций Украины, уставы которых зарегистрированы в установленном законом порядке, и используются для обеспечения деятельности, предусмотренной такими уставами.

Как поясняет юрист Андрей Михеев, «Льготы по налогу для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, являющегося объектом налогообложения».

Важно отметить, что в отношении физических лиц как льгота по установлению необлагаемого налогом минимума площади по пункту 266.4.1. НКУ, так и любые дополнительные местные льготы не применяются, если:

  • площадь такого/таких объекта/объектов превышает пятикратный размер необлагаемой налогом площади для соответствующего вида жилого помещения (60 кв. м для квартир, 120 кв. м для жилых домов);
  • объект/объекты используются физическим лицом собственником для получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, займ, используются в предпринимательских целях). Следовательно, это еще одна причина, почему арендодатели так не любят официально оформлять договоры аренды квартир и домов.

Что будет, если налог не уплатить?

За неуплату налогов, в том числе и налога на недвижимость, должники несут общую ответственность, предусмотренную НКУ за неуплату налоговых обязательств. Так, в соответствии с пунктом 126.1. НКУ, должники уплачивают штраф в следующем размере:

  • при задержке до 30 календарных дней включительно, следующих за последним днем срока уплаты суммы денежного обязательства, — в размере 10% погашенной суммы налогового долга;
  • при задержке более 30 календарных дней, следующих за последним днем срока уплаты суммы денежного обязательства, — в размере 20% погашенной суммы налогового долга.

Помимо этого, юристы ЮФ KopotLawyers обращают внимание, что на сумму налогового долга, с 1 дня, следующего за граничным сроком уплаты налогового обязательства, начисляется пеня на каждый календарный день в размере 120% годовых учетной ставки НБУ, действующей на каждый такой день (абзац 1 пункта 129.4. НКУ).

ОТРИМАЙТЕ ПРОФЕСІЙНУ
КОНСУЛЬТАЦІЮ ЮРИСТА
Будь ласка, заповніть форму та
надішліть її нам. Впродовж 15 хвилин
наш юрист зателефонує
Вам та відповість на всі Ваші питання
ЗАЯВКА НА КОНСУЛЬТАЦІЮ
ОСТАННІ НОВИНИ
21
квітень
Юридичний аудит купівлі-продажу земельної ділянки
Юристи ЮФ "KopotLawyers" провели юридичний аудит земельної ділянки в Івано-Франківській...
ДЕТАЛЬНІШЕ
ПРАВОВИЙ КОММЕНТАР
20
квітень
Как платить налог на недвижимость в Украине?
Покупка недвижимости почти всегда сопровождается необходимостью уплаты так называемого...
ДЕТАЛЬНІШЕ
РЕКОМЕНДАЦІЇ КЛІЄНТІВ
ТОВ "Гексагон-Україна"
Андрій Скіп, заступ. директора
Висловлюємо подяку за професійну та своєчасну допомогу юристам KopotLawyers у вирішенні...
ДЕТАЛЬНІШЕ