— В яких випадках можуть заборонити будівництво ЖК? —

В последнее время участились случаи отзыва ГАСИ разрешений на строительство и запрета отдельных строек. В связи с этим многих инвесторов интересует вопрос, что делать, если в процессе строительства у застройщика отзовут разрешение на строительство. В каких случаях может быть отозвано разрешение на строительство, 3m2 поинтересовался у управляющего партнера ЮФ Kopotlawyers, юриста Владимира Копотя.

Почему может быть аннулировано разрешение на строительство

Согласно Закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (ч. 6 ст. 37) существует 5 оснований для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ, объясняет Владимир Копоть.  

Два из них связаны с деятельностью контролирующих органов только косвенно. Это добровольный отказ заказчика от проведения строительных работ – в таком случае, он сам подает заявление об аннулировании разрешения. Второе основание – ликвидация юридического лица-заказчика в результате решения учредителей или банкротства.

Наиболее частым поводом для отзыва разрешения становятся нарушения, выявленные в ходе проверок. Это могут быть:

- нарушения требований градостроительной документации;

- нарушения градостроительных условий и ограничений;

- несоответствие объекта строительства проектной документации, требованиям строительных норм, стандартов и правил;

- невыполнение предписаний должностных лиц органов государственного архитектурно-строительного контроля.

Примерами несоответствий могут быть нарушение этажности застройки, целевого назначения и прочее.

Основанием для аннуляции разрешения на строительство может стать и отмена градостроительных условий и ограничений, которая также обычно является последствием выявленных нарушений.

Отозвать разрешение могут в случае систематического (два и более раз подряд) препятствования проведению проверки должностными лицами органа госархстройконтроля. «Обычно не допускают проверяющих на свои объекты те компании, которым есть, что скрывать, – подчеркивает Владимир Копоть. – Если проверяющие повторно пришли с аудитом строительных работ, это может свидетельствовать о нарушении требований градостроительной документации».

Важный момент – своевременное информирование об изменениях. Если право на проведение строительства передано другому заказчику, изменился генеральный подрядчик или подрядчик строительных работ, внесены коррективы в проектную документацию, застройщик обязан сообщить органам госархстройконтроля о произошедших изменениях в течение трех рабочих дней. Продолжение строительных работ без уведомления запрещается.

«Это одна из распространенных ошибок застройщиков, которая может повлечь за собой приостановление разрешение на строительство, – комментирует юрист. – На практике, строительные компании, которые выполняют функции заказчика строительства, зачастую меняют своих подрядчиков в силу разных причин: от некачественного выполнения работ до оптимизации налогообложения».

Запрет строительства

Органы госархстройконтроля могут проводить плановые и внеплановые проверки на стройках – это право регулируется Законом «О регулировании градостроительной деятельности» и Порядком осуществления государственного архитектурно-строительного контроля, утвержденного Постановлением КМУ от 23 мая 2011 № 553. При обнаружении нарушений чиновники могут выдать предписание об устранении нарушений или остановке подготовительных и строительных работ.

Окружной административный суд Киева обязал застройщика снести незаконно возведенный жилой комплекс Villa Sofia

Остановке до устранения нарушений законодательства в сфере градостроительной деятельности подлежат подготовительные и строительные работы, которые:

- не соответствуют требованиям законодательства, строительным нормам, стандартам и правилам, градостроительным условиям и ограничениям, утвержденному проекту или паспорту застройки земельного участка;

- выполняются без приобретения права на их выполнение.

«Полностью запретить строительство по результатам проверки нельзя, – подчеркивает Владимир Копоть. – Можно только остановить его до выполнения предписания контролирующего органа».

Юрист также уточняет, что само по себе отсутствие у застройщика разрешения на строительство не является безусловным основанием для снесения здания или признания строительства незаконным. Такое решение принял Высший административный суд Украины по материалам дела № К/800/10396/16.

Обязанность следить за соблюдением архитектурно-строительных норм возложена на самих заказчиков строительства, объясняет эксперт. «У инвестора остается не так много вариантов обезопасить свои инвестиции, например, признание права собственности на объект в недостроенном здании, – говорит Владимир Копоть. – Многое зависит от того, на каком этапе стройки было аннулировано разрешение, и от суммы уже внесенных денежных средств на счета застройщика. Немаловажно, какие гарантии прописаны в договорах инвестировании или купли-продажи имущественных прав. Порядочные застройщики следят за тем, чтобы процесс строительства был в полном соответствии с ДБН и градостроительными документами. И даже в случае аннуляции разрешительных документов государственными органами, самостоятельно добиваются отмены таких решений в судебных инстанциях».