— Поради юриста: Які документи повинен надати забудовник і як перевірити їх справжність —

Земельный участок и документы на него

Самый важный момент, на который стоит обратить внимание, это вопрос с землей. Является ли участок во владении на правах частной собственности или во временном пользовании (аренда). Исходя из права владения или пользования у застройщика могут быть следующие документы:

- акт о праве собственности на земельный участок;
- договор аренды земельного участка;
- договор о праве постоянного пользования земельным участком;
- договор суперфиций.

Все права на земельные участки можно проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если участок находиться в пользовании, то необходимо ознакомиться с договором, который дает право на пользование таким участком.

Немаловажно определить целевое значение земельного участка. Его можно проверить в Публичной кадастровой карте. Если знаете кадастровый номер, то по нему легко будет найти нужный вам участок. Если кадастрового номера вы не знаете, а застройщик его не предоставил, то участок можно найти, ориентируясь по месторасположению. Отсутствие кадастрового номера может свидетельствовать о том, что участок не сформирован, а строительство осуществляется без законных оснований по принципу самозахвата.

Бывает такое, что целевое назначение участка определено как под строительство, а по факту участок находиться в пределах зеленой зоны, где строительство без согласования градостроительной документации и детального плана территории запрещено. Поэтому нелишним будет ознакомиться с планом застройки района, в котором находится земельный участок.

Разрешительные документы

У каждого застройщика должны быть три типа разрешительных документов:

- утвержденный департаментом архитектуры проект;
- декларация или разрешение на строительство – в зависимости от категории сложности;
- лицензия на строительные работы подрядчика.

Необходимо выяснить, на кого эти документы были выданы, соответствует ли проект разрешительным документам (например, этажность и тип здания), совпадает ли строительство с целевым назначением земельного участка. Почему это важно? Есть случаи, когда под видом реконструкции нежилого помещения строят многоэтажные жилые здания. Проверить наличие декларации на строительство можно на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).

Наличие лицензии также немаловажно, поскольку лицензию могут выдать только на электромонтажные работы, а подрядчик при этом осуществляет весь спектр строительных работ. Перечень выданных лицензий также можно проверить в ГАСИ.

С юридической точки зрения не значимо, но важно для потенциальных покупателей проверить наличие сертификатов проектной организации и поинтересоваться, какие жилые комплексы они уже проектировали. Это поможет избежать таких неприятных моментов, как продувание окон, слышимость между перегородками, простота заездов к дому и т.д.

Способ покупки недвижимости

С целью оптимизации налогообложения многие застройщики используют различные механизмы привлечения денежных средств при продаже квартир. Чаще всего используются такие типы договоров:

Инвестиционный договор, где покупатель квартиры выступает инвестором строительства в части стоимости своей квартиры. При этом у покупателя нет договорных отношений с подрядчиком. Функции заказчика строительства находятся у фонда финансирования.

Договор купли-продажи дериватива или облигаций. Оплатив стоимость дериватива или облигации, покупатель получает документ (справку или акт приема-передачи), который позже меняет на квадратные метры жилья.

Договор купли-продажи пая в кооперативе. После оплаты всей суммы за пай, покупатель получает право на регистрацию права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи имущественных прав. Застройщик обязуется передать в собственность покупателя (после оплаты) имущественные права, которые впоследствии по акту приема-передачи меняются на получение квартиры с дальнейшей регистрации права собственности.

Независимо от вида договора на покупку квартиры, следует проверить в тексте документа характеристики квартиры, сроки и порядок оплаты, ответственность сторон, порядок расторжения договора. Очень часто в договорах не прописывается ответственность застройщика за нарушения сроков передачи квартиры или введения дома в эксплуатацию.

Право подписи

Перед подписанием договора обратите внимание на право подписи уполномоченного лица застройщика. Его право подписи должно быть зафиксировано в уставе и в выписке из государственного реестра юридических лиц. Если же этот человек подписывает договора или иные документы по доверенности, то моя рекомендация – ознакомиться с текстом доверенности, чтобы понять объем прав, предоставленных по ней. Может такое быть, что право подписи уполномоченного лица ограничено суммой договора.

Сегодня благодаря открытости многих государственных источником, каждый человек может самостоятельно проверить и оценить риски своих вложений в недвижимость. Но при этом следует помнить о том, что также существуют риски, которые спрятаны в договорах и схемах финансирование покупки недвижимости. Но это уже другая история.